Коронавирус и жилье: что будет с квартирами и ценами из-за кризиса

Парализовавшая большинство сфер жизни эпидемия коронавируса не обошла стороной и рынок жилой недвижимости. Из-за режима самоизоляции часть оффлайн-сделок остановилась или была перенесена, а банки принялись ужесточать условия по ипотечным кредитам.

Чего ожидать в сложившейся ситуации потенциальным покупателям и продавцам? Возможны ли в обозримой перспективе ценовые скачки? Что делать тем, кто собирался покупать или продавать квартиру? Fishki опросил экспертов рынка и приводит ключевые моменты по теме.

Банки закручивают гайки - что это значит

На фоне коронавирусной эпидемии крупные российские банки стали повышать требования к первоначальному ипотечному взносу. Кредитные организации начали увеличивать размер минимального первоначального взноса. Это связано с тем, что банки стремятся снизить риски для себя, минимизировав количество ненадежных заемщиков.

«И рост ипотечных ставок, и ужесточение условий по ипотечным кредитам отражают риски банков с точки зрения оценки андеррайтинга заемщиков (рисков при принятии решении о предоставлении кредита). Увеличение размера первого платежа также снижает риски банков в ситуации, когда в принципе есть перспектива снижения цен на рынке. И в этом смысле величина первого взноса, конечно, должна быть выше. Это нужно для того, чтобы исключить ситуацию, когда заемщик отказывается от выплат по ипотечному кредиту, и просто отказывается от квартиры в пользу банка» - заявил Fishki вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

Вопреки расхожему мнению, у банков, объясняет эксперт, нет цели отнять у собственника жилье.

«Банку ведь не нужно остаться с неликвидной квартирой на руках. А неликвидной она может оказаться из-за разных ограничений. Это и прописанные дети, и риски, связанные с тем, что это жилье единственное. В этой ситуации любые судебные и прочие процессы превращают актив в неликвид. У банка цель - заработать на кредитах», - говорит Апрелев.

Спрос будет падать

Отвечая на вопрос о возможном смягчении банками условий в обозримой перспективе, эксперт выразил уверенность, что поблажек от кредитных организаций ждать не стоит.

«Этот тренд в текущей ситуации достаточно устойчивый. Понятно, что перспектива не столько связана с тем, что делают банки, сколько с общеэкономической ситуацией и платежеспособным спросом. Ипотека - это лишь часть. То есть, чем ниже была ставка, тем больше совершалось сделок, но это происходило в условиях достаточно стабильных доходов населения. А сейчас доходы людей существенно снижаются и продолжают снижаться», - отмечает эксперт.

Сокращение доходов населения, как отмечает Константин Апрелев, скажется на спросе уже в ближайшее время.

«Сегодня сокращение доходов населения - это основной драйвер рынка недвижимости. Даже если бы ничего не изменилось, все равно значительная часть населения отказалась бы от получения кредитов, потому что ипотечные кредиты - это долгосрочная перспектива, рассчитанная на несколько лет, от 7-15 в среднем у нас. И люди, не понимая, что будет дальше, не готовы брать ипотеку даже по очень низкой ставке. В ближайшие месяцы мы увидим существенное сокращение спроса», - объясняет вице-президент РГР.

Подешевеют ли квартиры?

Несмотря на сокращение доходов россиян, ожидать сильного снижения цен на жилую недвижимость не стоит, считает Константин Апрелев.

«Ситуация не приведет к резкому падению цен, но приведет однозначно к существенному сокращению количества сделок. Спрос сегодня на рынке поддерживается за счет двух типов сделок. Это люди, которые накопили рублевые средства и которым ипотека не нужна, но они хотят сохранить свои рублевые средства, понимая, что они снизились в цене. И вторая категория - это люди, которым все равно, сколько стоит недвижимость, они осуществляют обменные операции. Эти две категории будут присутствовать на рынке», - рассказал эксперт.

Рынок начнет постепенно приходить в себя, как только возобновятся регистрационные действия в оффлайне, как только в полной мере заработают МФЦ и Росреестр, добавляет эксперт.

В регионах России также наблюдается сокращение количества сделок. Как отмечает опрошенный Fishki президент Российской гильдии риелторов Арсен Унанян, в ряде регионов спрос временно упал до 50-70%.

«В разных регионах ситуация отличается, но отличия не сильные. Единственное кардинальное отличие в том - работают многофункциональные центры или нет. Там, где они не работают вообще или работают в урезанном варианте, например, в Подмосковье, количество сделок резко уменьшилось, потому что люди просто не имеют доступа к государственным услугам», - говорит Унанян.

В целом в регионах России, объясняет президент Российской гильдии риэлторов, снизился спрос на квартиры с черновой отделкой.

«Можно однозначно сказать, что на строящееся жилье с черновой отделкой во многих регионах спрос очень сильно упал. Во многих регионах есть недостаток комфортного жилья. И в этом сегменте никаких пока изменений нет. Например, в Челябинской области вырос спрос на жилье комфорт-плюс или бизнес-класса стоимостью от семи миллионов до 15 миллионов рублей. То есть это такой хороший средний класс. Не тот, который нам государство озвучивает», - объясняет эксперт.

Стоит ли покупать квартиру сейчас?

Это зависит от целей и способа приобретения недвижимости. В случае, если квартира берется для себя с использованием накопленных средств без привлечения ипотеки или кредита, Константин Апрелев советует не отказываться от покупки. В то же время, если потянуть сделку без кредита невозможно, лучше выбрать выжидательную позицию.

«Если вам нужно брать кредит и вы не понимаете для себя, что будет дальше, я бы не рекомендовал сегодня рисковать. Я бы рекомендовал продолжать арендовать жилье, потому что чисто экономически это в два-три раза дешевле, чем ипотека», - поясняет Апрелев.

В свою очередь президент РГР Арсен Унанян рекомендует обратить внимание на комфортное жилье.

«Сегодня в приоритете те проекты, которые направлены на развитие семьи. Есть программа «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Вот доступного мы понастроили по всей стране. А вот комфортного достаточно мало. Поэтому если покупать, я бы порекомендовал лучше переплатить и купить комфортное. Оно однозначно будет в цене в ближайшие 10-15 лет. А вот что касается доступного - не факт. Многие застройщики это понимают и пытаются свои проекты переориентировать на создание дополнительного комфорта», - говорит эксперт.

Говоря о цене на недвижимость в регионах, президент РГР отмечает, что цена на квартиры может подрасти.

«Если вы ищете для себя жилье в регионах, мое мнение - стоит рассмотреть вариант покупки сейчас. Есть вероятность сильного ослабления рубля, если это произойдет, то цена вырастет. И тут надо понимать, в чем у людей деньги: в долларах или в рублях. Впрочем, пока для своего бизнеса мы надеемся, что рубль хоть и ослаб, но все-таки будет держаться в этом коридоре, поэтому резких снижений и резкого подъема логически не должно быть. Но логика тут немножко зависит от того, как поведет себя государство», - говорит Арсен Унанян.

Подешевеет ли аренда в Москве?

Ухудшение экономической ситуации на фоне коронавирусной эпидемии вынудило многих арендаторов в Москве просить у собственников скидку. Этот тренд хорошо просматривается по крупным пабликам в соцсетях, посвященным аренде жилой недвижимости.

По оценкам вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, цены на аренду будут падать.

«В целом спрос снижается, несмотря даже на то, что некоторые люди решили отказаться от покупки квартир сейчас. Сезонный тренд, весенний, тоже понижающий. С мой точки зрения, до осени однозначно сохранится тренд снижения цен на аренду и ставка аренды будет снижаться», - говорит Апрелев.

При этом эксперт исключает возможность резкого изменения цен и возникновения лавинообразного тренда.

«Это будет разумная психологическая коррекция, потому что и рынок продажи, и рынок аренды - это консервативные рынки непрофессиональных участников. Не может произойти изменения этого рынка, как рынка акций, например, в одночасье», - уверен Апрелев.

Схожую тенденцию отмечает Арсен Унанян в регионах России.

«Аренда показывает сегодня определенное снижение, но я полагаю, это не долгосрочная перспектива. Через какое-то время люди все-таки вернутся со своими деньгами на рынок недвижимости. Если это не случится, и государство не начнет поддерживать строительную отрасль, тогда страну ждет длительный коллапс, потому что стройка - это не квадратные метры, а все-таки рабочие места, магазины, садики, иная инфраструктура. Поэтому должно и население этот вопрос поднимать, и само государство», - резюмирует эксперт.

Что касается продажи квартиры, вице-президент РГР рекомендует тщательно оценивать каждую конкретную ситуацию. Решение «за» целесообразно принимать в том случае, если речь идет либо об улучшении жилищных условий, либо о ситуации с перемещением денег в другие инструменты.

«Если не знаете, как деньги сберечь, то более разумно сохранить средства в недвижимости, перейдя пока к сдаче в аренду», - говорит эксперт.

По мнению Константина Апрелева, если снижение цен на квартиры и начнется, то слишком серьезным оно не будет - может составить до 2% в месяц в течение ближайшего полугодия.